Projeden Daire Alırken Sözleşmede Nelere Bakılır?

Projeden daire alırken sözleşme, satın alınan şeyin tek somut tanımıdır. Tamamlanmış bir konutta gördüğünüz şey doğrudan alacağınız şeydir; inşaat aşamasında ise alacağınız şey, sözleşmede ve eklerinde yazandır. Bu nedenle sözleşmeyi okumak bir formalite değil, kararın kendisidir. Bu yazıda hangi başlıklara bakılması gerektiğini derledik.

Aşağıdakiler genel bir çerçevedir; her projenin ve her sözleşmenin kendine özgü koşulları olabilir. Somut bir sözleşmeyi değerlendirirken kendi hukuk danışmanınızdan görüş almak her zaman en doğrusudur.

1. Bağımsız bölümün tanımı

Sözleşmede satın alınan dairenin hangi blokta, hangi katta ve hangi bağımsız bölüm numarasıyla tanımlandığı açıkça yazmalıdır. Gösterilen daire ile sözleşmede tanımlanan bağımsız bölümün aynı olduğundan emin olunmalıdır. Kat planındaki konum, cephe yönü ve varsa eklentiler de bu tanımın parçasıdır.

2. Teslim kapsamı ve teknik şartname

En kritik başlık budur. Dairenin hangi imalatlarla teslim edileceği, kullanılacak malzeme sınıfları ve ortak alanlarda neyin bulunacağı; genellikle sözleşmeye ek bir teknik şartnamede tanımlanır. Bu ek, sözleşmenin ayrılmaz parçasıdır ve mutlaka okunmalıdır.

Örnek daire gezildiyse, orada görülen uygulamaların teslim kapsamına dahil olup olmadığı ayrıca netleştirilmelidir. Örnek dairede gösterilen bazı unsurlar tanıtım amaçlı olabilir. Bu ayrımı sorularla netleştirmek için Örnek daire gezisinde sorulacak 15 soru yazımızdan yararlanabilirsiniz.

3. Teslim tarihi ve gecikme koşulları

Sözleşmede teslim tarihinin açık biçimde yer alması gerekir. Bunun yanında gecikme hâlinde tarafların hak ve yükümlülüklerinin nasıl düzenlendiği de okunmalıdır. Mücbir sebep tanımının kapsamı, bu başlığın ayrılmaz parçasıdır.

Örnek vermek gerekirse, Yalova Termal'deki Elis projesinde satış sürmekte ve planlanan teslim tarihi Ağustos 2027 olarak belirtilmektedir. İnşaat sürecinin aşamalarını Elis'te inşaat süreci ve teslim yazımızda ele aldık.

• Bağımsız bölüm tanımı: blok, kat, numara ve cephe
• Teknik şartname: teslim kapsamı ve malzeme sınıfları
• Teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak hükümler
• Ödeme planı: taksit takvimi ve gecikme koşulları
• Tapu durumu: kat irtifakı, devir zamanı ve şerh bilgisi
• Ortak alanlar: hangi olanakların taahhüt edildiği
• Devir ve fesih koşulları

4. Ödeme planı

Ödeme planının sözleşmede net biçimde tanımlanması gerekir: peşinat, taksit sayısı, ödeme tarihleri ve varsa güncelleme esasları. Ödemenin hangi hesaba ve hangi belge karşılığında yapılacağı da açık olmalıdır. Her ödemenin belgelendirilmesi, sürecin en temel kuralıdır.

5. Tapu durumu ve devir

Sözleşmede tapunun hangi aşamada ve hangi nitelikte devredileceği yazmalıdır. İnşaat aşamasındaki projelerde genellikle önce kat irtifakı söz konusu olur; yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz ya da şerh bulunup bulunmadığı da tapu kaydından kontrol edilmelidir.

Yalova'da tapu sürecinin nasıl işlediğini ve hangi belgelerin gerektiğini Yalova'da tapu işlemleri yazımızda adım adım ele aldık.

Sözleşmede yazmayan hiçbir taahhüt, sonradan hatırlanan bir konuşmayla telafi edilemez; bu yüzden her söz eke yazılmalıdır.

6. Ortak alanlar ve site yönetimi

Projede taahhüt edilen ortak alanların sözleşmede ya da eklerinde tanımlanması gerekir. Havuz, spor alanları, peyzaj ve güvenlik gibi başlıkların hangi kapsamda sunulacağı; ayrıca yönetim planının ne zaman oluşturulacağı okunmalıdır. Aidat ve ortak gider esaslarını İkinci ev alırken aidat ve site yönetimi yazımızda ele aldık.

7. Sözleşmenin şekli

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği belirli şekil şartlarına bağlıdır. Bu nedenle sözleşmenin hangi biçimde düzenlendiği ve taraflarca nasıl imzalandığı önemlidir. Bu konuda güncel mevzuata göre hareket etmek ve gerekiyorsa hukuk danışmanınızdan görüş almak en doğru yaklaşımdır.

8. Devir, fesih ve cayma koşulları

Alıcının sözleşmeden doğan haklarını üçüncü bir kişiye devredip devredemeyeceği, hangi koşullarda ve hangi bildirim süreleriyle bunun mümkün olduğu sözleşmede yer almalıdır. Aynı biçimde fesih hâlinde tarafların yükümlülüklerinin nasıl düzenlendiği de okunmalıdır.

Bu maddeler çoğu zaman hiç kullanılmaz; ancak kullanılması gereken durumda tümüyle belirleyici olur. Bir sözleşmenin niteliğini anlamanın en hızlı yollarından biri, işlerin yolunda gitmediği senaryoyu nasıl düzenlediğine bakmaktır.

9. Bildirim ve iletişim maddeleri

Tarafların birbirine yapacağı bildirimlerin hangi adrese ve hangi yöntemle yapılacağı da sözleşmenin işleyen bir parçasıdır. Adres değişikliğinin bildirilmesi yükümlülüğü, çoğu zaman gözden kaçan ama süreç boyunca önem taşıyan bir ayrıntıdır.

10. Eklerin tam olduğunu doğrulamak

Sözleşmenin kendisi kadar eklerinin tam olması da önemlidir. Teknik şartname, kat planı, vaziyet planı ve ödeme planı gibi belgelerin sözleşmede sayılmış ve imzalanmış olması gerekir. Sayılan ama fiilen teslim edilmemiş bir ek, sonradan tartışma konusu olabilir.

İmza aşamasında bütün eklerin bir nüshasını almak ve saklamak, sürecin en basit ama en işe yarar adımlarından biridir.

Okurken pratik bir yöntem

Okurken pratik bir yöntem

Sözleşmeyi bir oturuşta okumak yerine iki aşamada değerlendirmek daha verimlidir. İlk okumada anlaşılmayan ya da belirsiz görünen maddeler işaretlenir; ikinci aşamada bu maddeler satış ekibine tek tek sorulur ve alınan yanıtlar yazılı hâle taşınır. Sözlü açıklamalar, yazıya dökülmediği sürece sürecin parçası olmaz.

Firmanın geçmişi de bu değerlendirmenin parçasıdır; teslim geçmişinin neden önemli olduğunu İnşaat firması seçerken teslim geçmişi yazımızda ele aldık.

Yalova Termal'deki Elis projesinin kapsamını ve sürecini öğrenmek isterseniz Elis proje detayına göz atın ya da sorularınız için satış ofisimizle iletişime geçin.

Konut alım sürecine dair diğer rehberlerimizi Yalova'da Yaşam ve Konut Rehberi sayfasında bir arada bulabilirsiniz.