Yatırımlık Daire Vergi ve Masrafları: Alımdan Kiraya Kalem Kalem

Kısa yanıt: Yatırımlık dairenin masrafları üç aşamada toplanır: alım sırasında tapu harcı, döner sermaye ücreti, DASK ve varsa KDV; sahiplik süresince emlak vergisi, aidat, DASK yenilemesi ve bakım; kiraya verdiğinizde kira geliri beyanı ve kira sözleşmesinin damga vergisi. Oranlar ve tutarlar her yıl değiştiği için güncel bilgiyi Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan alın.

Bu rehberde oran ya da tutar yazmıyoruz; harç ve vergi oranları, istisna tutarları ve değerleme esasları sık güncellenir ve eski bir rakam yanlış bir bütçeye yol açar. Bunun yerine hangi kalemin ne zaman, kime ve neye göre ödendiğini gösteriyor, güncel rakamı nereden bulacağınızı belirtiyoruz. Genel alıcı açısından masrafları konut alımında KDV, harç ve masraflar rehberinde de ele aldık.

Alım sırasında hangi masraflar ödenir?

Tapu harcı, tapu devri sırasında ödenen harçtır ve alıcı ile satıcı için ayrı ayrı hesaplanır. Harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır; bedelin gerçek bedelden düşük gösterilmesi ileride vergi incelemesine konu olabilir. Tapu işlemi için ayrıca döner sermaye ücreti ödenir. İki kalemin güncel tutarını Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Web-Tapu uygulamasında işlem öncesinde görebilirsiniz.

Firmadan ilk kez satılan yeni konutlarda KDV söz konusudur; oran, konutun net alanına ve bulunduğu yerin özelliklerine göre değişir ve çoğu zaman satış bedeline dahil edilerek sunulur. Sözleşmede fiyatın KDV dahil mi hariç mi olduğunu mutlaka görün. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi tapu işleminde aranır. İşlemin adımlarını tapu devri nasıl yapılır: belgeler ve harçlar rehberinde anlattık.

Krediyle alımda ek masraflar nelerdir?

Konut kredisiyle alımda bankanın talep ettiği ekspertiz ücreti, ipotek tesis masrafı ve kredi süresince zorunlu tutulan konut sigortası bütçeye eklenir. Bazı bankalar dosya masrafı ya da kredi hayat sigortası da isteyebilir. Bu kalemlerin tutarı bankadan bankaya değiştiği için kredi teklifini karşılaştırırken yalnız faiz oranına değil, toplam maliyete bakın. Kredi tamamen ödendiğinde ipoteğin kaldırılması için tapu müdürlüğünde ayrı bir işlem yapılır. Adımları konut kredisiyle ev almak rehberinde bulabilirsiniz.

Satış vaadi ve kira sözleşmelerinde damga vergisi var mı?

Damga vergisi, belirli kâğıtlar ve sözleşmeler üzerinden alınan bir vergidir. Tapu müdürlüğünde yapılan satışta harç ödenir; noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde ise noter ücreti ve damga vergisi söz konusu olabilir. Kira sözleşmeleri de damga vergisine tabidir. Hangi belgenin vergiye tabi olduğunu, oranını ve istisnaları Gelir İdaresi Başkanlığı'nın güncel rehberlerinden kontrol edin. Satış vaadi sözleşmesinin ne olduğunu satış vaadi sözleşmesi nedir rehberinde anlattık.

Sahiplik süresince hangi giderler çıkar?

Emlak vergisi, dairenin bulunduğu belediyeye her yıl ödenir ve genellikle iki taksit hâlinde tahsil edilir. Vergi, belediyenin belirlediği değer esas alınarak hesaplanır; oranlar ve muafiyet şartları mevzuata göre değişir. Yeni alınan bir dairede emlak vergisi bildirimi için belediyeye başvurmayı unutmayın.

Aidat, dairenin her ay ödenen sabit gideridir. Kiracı ödese bile daire boş kaldığında ev sahibine döner; bu yüzden yıllık bütçede tam yıl olarak hesaplanmalıdır. DASK her yıl yenilenir; isteğe bağlı konut sigortası da eşyayı ve tesisatı kapsayacak şekilde yaptırılabilir. Bakım tarafında kombi bakımı, boya, küçük tesisat onarımları ve kiracı değişimlerindeki yenileme işleri düşünülmelidir. Yıllık giderleri emlak vergisi ve yıllık giderler rehberinde ayrıntılı ele aldık.

Eşya ve ilk yerleşim giderleri nasıl planlanır?

Daireyi eşyalı kiraya verecekseniz mobilya, beyaz eşya, perde, aydınlatma ve mutfak malzemeleri alım bütçesinin bir parçasıdır. Eşyasız kiralamada bile ankastre ürünler, perde rayları ve aydınlatma gibi temel kalemler gerekebilir. Abonelik açılış bedelleri ve güvence bedelleri de ilk ay giderleri arasındadır. Bu kalemleri alım sırasında unutmak, daireyi kiraya vermeyi geciktirebilir; alımdan önce kısa bir liste hazırlayıp yaklaşık bir tutar belirlemek yeterlidir. Abonelik adımlarını teslim sonrası abonelik işlemleri rehberinde anlattık.

Kira geliri nasıl beyan edilir?

Konut kira geliri, belirli bir istisna tutarını aşıyorsa yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Beyan dönemi, istisna tutarı, götürü ya da gerçek gider yöntemi seçimi ve oranlar her yıl yeniden belirlenir. Kira gelirini beyan ederken hangi giderlerin düşülebileceği de seçtiğiniz yönteme bağlıdır. Gelir İdaresi Başkanlığı her yıl kira geliri için güncel bir rehber yayımlar; hazır beyan sistemi de beyannameyi hazırlamayı kolaylaştırır.

Kiracınızdan aldığınız bedeli banka üzerinden tahsil etmek, beyanda kayıt oluşturur. Yurt dışında yaşıyorsanız vergilendirme durumunuz farklı olabilir; bu durumda bir mali müşavirden destek almanız önerilir. Konuyu gurbetçiler için Türkiye'de yatırımlık daire rehberinde de ele aldık.

Satarken hangi vergiler gündeme gelir?

Daireyi ileride satarsanız, elde tutma süresine bağlı olarak satıştan doğan kazancın vergilendirilmesi gündeme gelebilir. Muafiyet için gereken süre ve hesaplama esasları mevzuatta düzenlenir ve değişebilir; satış öncesinde Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan ya da bir mali müşavirden güncel bilgi alın. Satışta da tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır.

Masraf kalemleri tek tabloda nasıl görünür?

Tablo, bütçe hazırlarken kalem atlamamanız için bir hatırlatmadır. Her kalemin güncel tutarını işlem öncesinde ilgili kurumdan öğrenin; satış bedeline ek olarak bu kalemleri toplam bütçeye dahil edin. Fiyatlar dönemsel olarak değişir; güncel liste için kampanyalı daireler sayfasına bakabilir ya da satış ofisimizle görüşebilirsiniz.

Masraf planlaması nasıl yapılır?

Masrafları öngörülebilir kılmanın yolu, alımdan önce tam bir liste çıkarmaktır. Satış bedeli, tapu harcı, döner sermaye, DASK, varsa kredi masrafları ve eşya giderlerini toplam alım maliyeti olarak; aidat, emlak vergisi, DASK yenilemesi, bakım ve boş kalabilecek ayları yıllık gider olarak yazın. Bu iki toplam, kira çarpanı gibi karşılaştırma hesaplarının da temelidir; hesabın nasıl yapıldığını kira çarpanı ve amortisman süresi rehberinde anlattık. Diğer karar başlıkları için yatırımlık daire alırken dikkat edilmesi gerekenler rehberine bakabilirsiniz.

Masraflarla ilgili en sık yapılan hatalar nelerdir?

• Bütçeyi yalnız satış bedeli üzerinden kurmak ve alım masraflarını sonradan fark etmek.
• Fiyatın KDV dahil mi hariç mi olduğunu sözleşmede kontrol etmemek.
• Aidatı yalnız kiracının olduğu aylar için hesaplamak.
• Yeni alınan dairede emlak vergisi bildirimini unutmak.
• Kira gelirini beyan etmeyi ya da DASK yenilemesini takvime yazmamak.
• Eski bir rehberdeki oranı güncel sanmak.

Bu hataların hepsi, alımdan önce hazırlanan tek bir liste ve yılda bir kez güncellenen bir gider takvimiyle önlenebilir. Oranlar değiştiğinde yalnız listedeki tutarı güncellemek yeterli olur.

Yatırımlık daire rehberlerinde başka neler var?

• Yatırımlık daire alırken dikkat edilmesi gerekenler
• Yatırımlık daire 1+1 mi 2+1 mi?
• Yatırımlık daire hazır teslim mi, topraktan mı?
• Yatırımlık dairede tapu kontrolü: kat mülkiyeti, iskân, şerh
• Yatırımlık daireyi kiraya verme rehberi
• İstanbul'a yakın yatırımlık daire nereden alınır?
• Konut mu, arsa mı, altın mı? Karar çerçevesi
• Gurbetçiler için Türkiye'de yatırımlık daire
• Yatırımlık daire ne zaman alınır?

Tüm rehberler Yatırımlık Daire kategorisinde; tapulu ve hazır teslim seçenekler Yalova'da tapulu yatırımlık daire sayfasında bir arada.