Yatırımlık Dairede Tapu Kontrolü: Kat Mülkiyeti, İskân ve Şerh

Kısa yanıt: Yatırımlık dairede tapu kontrolü üç soruya yanıt arar: tapu kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı, binanın iskânı alınmış mı ve tapu kaydında satışı ya da kullanımı etkileyecek bir şerh, ipotek veya haciz var mı? Bu üç soru, dairenin kiraya verilmesini, ileride krediyle satılabilmesini ve el değiştirmesini doğrudan etkiler.

Tapu türlerinin hukuki farkını kat irtifakı ve kat mülkiyeti rehberinde, tapu kaydının nasıl okunacağını tapuda şerh, ipotek ve haciz kontrolü rehberinde anlattık. Bu rehber o bilgileri tekrar etmek yerine yatırım gözüyle bir karar listesi sunuyor: hangi kayıt ne anlama gelir, kararı nasıl etkiler ve kimden teyit edilir?

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı yatırım kararını nasıl etkiler?

Kat mülkiyeti, iskânı alınmış bir binadaki dairenin tapusudur; bina tamamlanmış ve projesine uygun bulunmuştur. Yatırım açısından bu, belirsizliğin en az olduğu durumdur: daireyi hemen kiraya verebilir, kalıcı abonelikleri açabilir ve ileride satarken alıcının kredi kullanmasını kolaylaştırabilirsiniz. Kat irtifakı ise inşaat sürecindeki ya da iskânı henüz alınmamış bir binada kurulan haktır. Kat irtifaklı daire alınabilir; ancak kat mülkiyetine geçiş iskâna bağlıdır ve bu süreç takip gerektirir.

Kat irtifaklı bir daireyi değerlendirirken şu soruları sorun: bina tamamlandı mı, iskân başvurusu yapıldı mı, iskânın gecikmesine yol açabilecek projeye aykırı bir uygulama var mı? Teslim edilmiş ama iskânı alınmamış binalarda abonelik ve kredi konusunda sorun yaşanabilir; bu durum hem kiracınızı hem de ileride alıcınızı etkiler.

İskân durumu kiralamayı nasıl etkiler?

Yapı kullanma izni (iskân), binanın ruhsat ve projesine uygun tamamlandığını gösterir. İskânı alınmış bir binada elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kalıcı olarak açılır; aboneliklerin kiracı adına açılması sorunsuz yürür. İskânı alınmamış bir binada bu işlemler gecikebilir ya da geçici çözümlerle ilerleyebilir. Ayrıca bankalar konut kredisinde çoğu zaman iskân arar; ileride daireyi satmak istediğinizde krediyle alım yapacak alıcılar için bu belge belirleyici olur.

İskân durumunu satıcıdan belge olarak isteyin; ilgili belediyeden de teyit edebilirsiniz. Tapu kaydında kat mülkiyeti görünüyorsa iskân alınmış demektir; kat irtifakı görünüyorsa iskân durumu ayrıca sorgulanmalıdır.

Tapuda hangi şerhler yatırımcıyı ilgilendirir?

Tapu kaydının şerhler ve beyanlar bölümü, dairenin üzerindeki hakları ve kısıtlamaları gösterir. Aşağıdaki tablo yatırım açısından en sık karşılaşılan kayıtları, anlamlarını ve alımdan önce yapılacakları özetliyor:

Malik tapu kaydını e-Devlet üzerinden görebilir; alıcı olarak satıcının paylaştığı güncel kayıtla ya da tapu müdürlüğünde bilgi alabilirsiniz. Tapu randevusu ve işlem adımları için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Web-Tapu uygulaması kullanılır; süreci tapu randevusu, Web-Tapu ve tapu harcı rehberinde anlattık.

Bağımsız bölüm numarası ve arsa payı neden eşleşmeli?

Tapu kaydındaki bağımsız bölüm numarası, gezdiğiniz dairenin hukuki karşılığıdır. Özellikle aynı katta benzer dairelerin bulunduğu binalarda, size gösterilen dairenin tapudaki numarayla eşleştiğini mimari proje üzerinden kontrol edin. Arsa payı ise dairenin binanın bulunduğu arsadaki payını gösterir; aidat paylaşımı, kentsel dönüşüm gibi durumlarda haklarınız ve ortak kararlardaki ağırlığınız bu paya bağlı olabilir.

Sözleşmede yazan bağımsız bölüm numarası ve arsa payı ile tapu kaydındaki bilgiler birebir aynı olmalıdır. Bir uyuşmazlık fark ederseniz işlemi durdurun ve farkın nedenini satıcıdan yazılı olarak isteyin. Bu kontrol birkaç dakika sürer ama sonradan düzeltilmesi uzun zaman alabilecek bir hatayı önler.

Vekâletle yapılan satışta nelere dikkat edilir?

Satıcı işlemi bir vekil aracılığıyla yapıyorsa vekâletnamenin güncel olduğunu, taşınmazı açıkça tanımladığını ve satış yetkisi içerdiğini kontrol edin. Vekâletnamenin düzenlendiği noterlikten ya da konsolosluktan geçerliliğini teyit etmek mümkündür; tapu müdürlüğü de işlem sırasında vekâletnameyi inceler. Satış bedelini vekile değil, tapudaki malikin banka hesabına ödemek iki taraf için de daha açık bir kayıt oluşturur.

Siz yurt dışındaysanız ve işlemi vekil aracılığıyla yapacaksanız aynı kurallar sizin vekâletnameniz için de geçerlidir; süreci gurbetçiler için Türkiye'de yatırımlık daire rehberinde anlattık.

Yönetim planı neden okunmalı?

Yönetim planı, kat mülkiyetli bir binada ortak alanların kullanımını, aidat paylaşımını ve kat maliklerinin haklarını düzenler. Yatırımcı için özellikle önemlidir; çünkü bazı yönetim planları dairelerin kullanım biçimine, evcil hayvanlara ya da ortak alanların kullanımına ilişkin kurallar içerebilir. Kısa süreli kiralama düşünüyorsanız yönetim planının ve kat maliklerinin tutumunun ayrıca önem taşıdığını unutmayın; turizm amaçlı kiralamanın yasal şartlarını yatırımlık daireyi kiraya verme rehberinde ele aldık.

Tapu kontrolü için karar listesi nedir?

• Tapu türü: kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?
• İskân: alınmış mı, alınmadıysa başvuru durumu ne?
• Bağımsız bölüm numarası: tapudaki numara gösterilen daireyle eşleşiyor mu?
• Arsa payı: sözleşmedeki ve tapudaki pay aynı mı?
• Şerh ve beyanlar: ipotek, haciz, satış vaadi, kira şerhi, intifa var mı?
• Yönetim planı: kiralamaya ilişkin kural içeriyor mu?
• Malik: satıcı tapudaki malikle aynı kişi mi, vekâletle işlem yapılıyorsa vekâletname güncel mi?
• DASK: poliçe güncel mi, tapu işlemi için hazır mı?

Listede yanıtı belirsiz kalan bir madde varsa işlemi o madde netleşene kadar bekletin. Tapu kaydı ve belgeler tamamlandıktan sonra diğer karar başlıkları için yatırımlık daire alırken dikkat edilmesi gerekenler rehberine geçebilirsiniz. Tapusu hazır seçenekleri bir arada görmek için Yalova'da tapulu yatırımlık daire sayfasına bakabilirsiniz.

Tapu kontrolü ne zaman yapılmalı?

Tapu kontrolü karar sürecinin başında yapılmalıdır; kapora ya da ön ödeme vermeden önce tapu kaydını görmek, sonradan geri dönülmesi zor bir adımın önüne geçer. Kontrolü bir kez yapmak da yeterli değildir: ilk incelemeden tapu işlemine kadar geçen sürede yeni bir şerh ya da haciz kaydı işlenebilir. Bu nedenle tapu günü yaklaştığında kaydı yeniden görmek ve satıcıdan son hâlini istemek iyi bir alışkanlıktır.

Satış sözleşmesine, tapunun şerhsiz ve ipoteksiz devredileceğine ilişkin bir madde eklemek de alıcıyı korur. Bu tür maddelerin nasıl yazılacağı konusunda bir hukukçudan destek alabilirsiniz.

Deprem belgeleri tapu kontrolüne dahil mi?

Tapu kaydı binanın deprem açısından nasıl projelendirildiği hakkında bilgi vermez; bunun için ayrı belgeler gerekir. Binanın 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne (TBDY 2018) uygun projelendirildiğini gösteren belgeleri, parsele özgü zemin etüdü raporunu ve yapı denetim firması bilgilerini isteyin. Bu belgeler tapu kontrolüyle aynı dosyada tutulduğunda karar süreci eksiksiz olur. Ayrıntılar için Yalova'da sıfır konut alırken deprem kriterleri rehberine bakabilirsiniz.

Yatırımlık daire rehberlerinde başka neler var?

• Yatırımlık daire alırken dikkat edilmesi gerekenler
• Yatırımlık daire 1+1 mi 2+1 mi?
• Yatırımlık daire hazır teslim mi, topraktan mı?
• Yatırımlık daireyi kiraya verme rehberi
• Yatırımlık daire vergi ve masrafları
• İstanbul'a yakın yatırımlık daire nereden alınır?
• Konut mu, arsa mı, altın mı? Karar çerçevesi
• Gurbetçiler için Türkiye'de yatırımlık daire
• Yatırımlık daire ne zaman alınır?

Tüm rehberler Yatırımlık Daire kategorisinde; tapulu ve hazır teslim seçenekler Yalova'da tapulu yatırımlık daire sayfasında bir arada.