Yatırımlık Daire Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Kontrol Listesi

Kısa yanıt: Yatırımlık daire alırken önce belgelere, sonra konuma bakılır. Tapunun kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı olduğu, iskânın alınıp alınmadığı, tapuda şerh bulunup bulunmadığı, ulaşım ve kiracı talebi, aidat ve site yönetimi, teslim durumu, firmanın arsa sahibi olup olmadığı, ödeme planının sözleşmede yazılı olması ve DASK poliçesi temel kontrol noktalarıdır.

Bu rehber bir dairenin iyi bir tercih olup olmadığına sizin yerinize karar vermez; kimse gelecekteki fiyat hareketini önceden bilemez. Bunun yerine, satın almadan önce doğrulayabileceğiniz başlıkları sırayla ele alır ve sonunda daire gezerken kullanabileceğiniz bir kontrol listesi sunar. Tapulu ve hazır teslim seçenekleri bir arada görmek için Yalova'da tapulu yatırımlık daire sayfasına bakabilirsiniz.

Tapu türü neden ilk sırada?

Tapu, dairenin hukuki kimliğidir. Kat mülkiyeti, yapı kullanma izni (iskân) alınmış ve tamamlanmış bir binadaki bağımsız bölümün tapusudur. Kat irtifakı ise inşaatı süren ya da iskânı henüz alınmamış bir yapıda arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Kat irtifaklı bir daire de alınıp satılabilir; ancak kat mülkiyetine geçiş iskânın alınmasına bağlıdır ve bu, alıcının takip etmesi gereken ayrı bir adımdır. Kiraya vermeyi düşünen biri için kat mülkiyeti; abonelik, kredi ve sigorta işlemlerini sadeleştirir. İki tapu türünün farkını kat irtifakı ve kat mülkiyeti rehberinde ayrıntılı anlattık.

Tapu kaydının ikinci kısmı, şerhler ve beyanlar bölümüdür. İpotek, haciz, satış vaadi ya da intifa hakkı gibi kayıtlar satışı her zaman durdurmaz ama yeni malik olarak sizi etkileyebilir. Satıcıdan güncel bir tapu kaydı isteyin ya da tapu müdürlüğünden bilgi alın. Kayıtların nasıl okunacağını tapuda şerh, ipotek ve haciz kontrolü rehberinde, yatırım açısından karar listesini yatırımlık dairede tapu kontrolü rehberinde bulabilirsiniz.

İskân ve teknik belgeler nasıl kontrol edilir?

Yapı kullanma izni, binanın ruhsat ve projesine uygun tamamlandığını gösteren belgedir. İskânı alınmış bir binada elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kalıcı olarak açılır; kiracınız taşınırken ek bir engelle karşılaşmaz. Belgeyi satıcıdan isteyin ya da ilgili belediyeden sorgulayın. Teknik tarafta binanın 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne (TBDY 2018) uygun projelendirilip projelendirilmediğini, parsele özgü zemin etüdü raporunun bulunup bulunmadığını ve inşaatın yapı denetim firması tarafından denetlenip denetlenmediğini sorun. Bu üç belge, bir binayı deprem açısından değerlendirirken bakılacak somut dayanaklardır; nasıl okunacaklarını zemin etüdü raporu nasıl okunur rehberinde anlattık.

Konum ve ulaşım nasıl değerlendirilir?

Yatırımlık bir dairede konum, hem sizin ulaşımınızı hem de kiracının günlük hayatını belirler. İstanbul'dan gelecekseniz Koru ve Çınarcık köprüyle 1–1,5 saat, Orhangazi yaklaşık 1 saat mesafededir; Yalova'ya deniz otobüsü ve arabalı vapur da alternatif sunar. Yine de ilandaki süre yerine kendi çıkış noktanızdan, farklı gün ve saatlerde yolculuğu deneyin.

Kiracı gözüyle bakıldığında toplu taşımaya, markete, okula, hastaneye ve iş merkezlerine uzaklık belirleyicidir. Aynı ilçede bile ana yola yakın bir site ile yalnızca araçla ulaşılan bir site farklı kiracı gruplarına hitap eder. İstanbul'a yakın seçenekleri İstanbul'a yakın yatırımlık daire nereden alınır rehberinde karşılaştırdık.

Kiralanabilirlik nasıl ölçülür?

Kiralanabilirlik, bir dairenin makul sürede ve sorunsuz bir kiracı bulma olasılığıdır; rakamla vaat edilemez ama gözlemle değerlendirilebilir. Bölgede yıl boyu kim yaşıyor: öğrenciler mi, aileler mi, emekliler mi, bölgede çalışanlar mı? Sitenin kış aylarındaki doluluğu nasıl? Benzer dairelerin kira ilanları ne kadar süre yayında kalıyor? Bu soruların yanıtlarını bölgeyi farklı mevsimlerde gezerek, site yönetimiyle ve komşularla konuşarak toplayabilirsiniz. Daire tipi de belirleyicidir: tek kişilik bir kiracı için 1+1, aile için 2+1 daha çok aranır. İki tipin karşılaştırması yatırımlık daire 1+1 mi 2+1 mi rehberinde.

Aidat ve site yönetimi neden önemli?

Aidat, dairenin her ay ödenen sabit gideridir ve kiracının olmadığı dönemlerde sizin bütçenizden çıkar. Havuz, güvenlik, peyzaj ve ortak alan temizliği gibi hizmetler aidatı büyütür; buna karşılık kiracının aradığı konforu da sağlar. Alımdan önce güncel aidat tutarını, neleri kapsadığını, yönetim planını ve varsa bekleyen büyük bakım kararlarını öğrenin. Profesyonel bir site yönetimi, uzaktan ev sahipliğinde arıza ve ortak alan işlerinin sizden bağımsız yürümesini sağlar. Aidatın kapsamını site aidatı nedir, neleri kapsar rehberinde ele aldık.

Teslim durumu ve arsa sahibi firma neyi değiştirir?

Hazır teslim bir dairede binayı, cepheyi ve manzarayı görerek alırsınız; kira geliri de alımdan kısa süre sonra başlayabilir. Projeden alımda ise ödeme planı daha esnek olabilir, ancak teslim takvimi ve kat mülkiyetine geçiş süreci takip gerektirir. Hangisinin size uygun olduğunu yatırımlık daire hazır teslim mi topraktan mı rehberinde karşılaştırdık.

Firma tarafında, projeyi kendi arsası üzerinde geliştiren bir firmada kat karşılığı sözleşmeden doğan arsa sahibi–yüklenici paylaşımı bulunmaz; muhatap tektir. Firmanın daha önce teslim ettiği projeleri yerinde görmek, işçilik ve yönetim düzeni hakkında en somut bilgiyi verir. Ayrıntılar için arsa sahibi firmadan konut almanın avantajları rehberine bakabilirsiniz.

Ödeme planı sözleşmede nasıl yer almalı?

Peşin, taksitli ya da kredili; hangi yöntemi seçerseniz seçin, ödeme takvimi, tutarlar, vade tarihleri ve gecikme durumunda uygulanacak koşullar sözleşmede yazılı olmalıdır. Sözlü verilen bir indirim ya da esneklik yazıya geçmedikçe bağlayıcı değildir. Kredili alımda ekspertiz ve banka onayı süresi hesaba katılmalı; taksitli alımda tapunun ne zaman devredileceği açıkça belirtilmelidir. Seçenekleri ev alırken ödeme planı seçenekleri rehberinde anlattık. Fiyatlar dönemsel olarak değişir; güncel liste için kampanyalı daireler sayfasına bakabilir ya da satış ofisimizle görüşebilirsiniz.

DASK ve diğer zorunlu işlemler nelerdir?

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), tapu işlemi sırasında aranır ve her yıl yenilenmesi gerekir. Poliçe binanın yapı tarzına ve dairenin brüt alanına göre hesaplanır; güncel bilgiyi DASK'tan ya da sigorta şirketinizden alabilirsiniz. Tapu devri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Web-Tapu uygulaması üzerinden alınan randevuyla yürür; harç ve döner sermaye ücreti tapu işleminden önce ödenir. Vergi ve masraf kalemlerinin tamamını yatırımlık daire vergi ve masrafları rehberinde bir arada bulabilirsiniz; oranlar her yıl değiştiği için güncel tutarları Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan kontrol edin.

Satın almadan önce hangi maddeler kontrol edilmeli?

Listeyi her daire için aynı sırayla doldurmak karşılaştırmayı kolaylaştırır. Bir maddede eksik ya da belirsiz yanıt varsa, karar vermeden önce o maddeyi yazılı olarak netleştirin. Daireyi kiraya vermeyi planlıyorsanız sonraki adımlar yatırımlık daireyi kiraya verme rehberinde yer alıyor.

Yatırımlık daire rehberlerinde başka neler var?

• Yatırımlık daire 1+1 mi 2+1 mi?
• Yatırımlık daire hazır teslim mi, topraktan mı?
• Yatırımlık dairede tapu kontrolü: kat mülkiyeti, iskân, şerh
• Yatırımlık daireyi kiraya verme rehberi
• Yatırımlık daire vergi ve masrafları
• İstanbul'a yakın yatırımlık daire nereden alınır?
• Konut mu, arsa mı, altın mı? Karar çerçevesi
• Gurbetçiler için Türkiye'de yatırımlık daire
• Yatırımlık daire ne zaman alınır?

Tüm rehberler Yatırımlık Daire kategorisinde; tapulu ve hazır teslim seçenekler Yalova'da tapulu yatırımlık daire sayfasında bir arada.