Kiracılı Ev Almak: Haklar ve Tahliye Süreci

Kısa yanıt: Kiracılı bir ev satın alınabilir; ancak mevcut kira sözleşmesi satışla sona ermez, yeni malike geçer. Yeni malik evde kendisi oturmak isterse 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen bildirim ve dava sürelerine uymak zorundadır; tahliye kendiliğinden gerçekleşmez. Süreler ve koşullar somut duruma göre değiştiği için alım öncesinde bir avukata danışmak gerekir.

İlanlarda 'kiracılı satılık' ifadesi sık görülür. Bu evler bazen hızlı karar verilebilecek seçenekler gibi görünse de, evde hemen oturmak isteyen bir alıcı için süreç düşündüğünden uzun olabilir. Bu rehber, kiracılı ev alırken yeni malikin haklarını, tahliyenin genel çerçevesini ve alım öncesinde yapılması gereken kontrolleri anlatıyor.

Ev sahibi kiracı varken satarsa ne olur?

Kira sözleşmesi, taşınmazın satılmasıyla sona ermez; Türk Borçlar Kanunu'na göre yeni malik, kira ilişkisini aynı koşullarla devralır. Kiracı kirasını artık yeni malike öder, sözleşmedeki haklarını da ona karşı kullanır. Satış, kiracının evden çıkması için tek başına bir neden değildir. Eski malik ile kiracı arasındaki depozito ve birikmiş kira alacağı gibi konuların satış sırasında netleştirilmesi, sonradan yaşanacak anlaşmazlıkları önler.

İçinde kiracı olan ev alınır mı?

Alınabilir; önemli olan evi hangi amaçla aldığınızdır. Evde kendiniz oturmayı planlıyorsanız, tahliye sürecinin zaman alabileceğini ve sonucunun garanti olmadığını baştan kabul etmeniz gerekir. Kiracıyla devam etmeyi düşünüyorsanız mevcut sözleşmenin şartlarını, kira bedelinin hangi dönemde güncellendiğini ve kiracının ödeme geçmişini öğrenin. Her iki durumda da alım öncesinde kiracıyla ve eski malikle açık bir görüşme yapmak faydalıdır.

Yeni malik kiracıyı nasıl tahliye edebilir?

Türk Borçlar Kanunu, yeni malike kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı nedeniyle tahliye isteme imkânı tanır. Bunun için kanunda öngörülen süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve yine kanundaki süreler gözetilerek dava açılması gerekir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunun ispatı, sürelerin doğru hesaplanması ve bildirimin şekli sonucu doğrudan etkiler; bu nedenle süreci bir avukatla planlamanız önerilir.

Kiracılı evin tahliyesi ne kadar sürer?

Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Süre; kira sözleşmesinin başlangıç tarihine, yeni malikin bildirim tarihine, arabuluculuk sürecine ve dava açılırsa mahkemenin iş yüküne göre değişir. Kiracının kendi isteğiyle çıkması ya da taraflar arasında bir tahliye anlaşması yapılması süreci kısaltabilir. Kiracının, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verdiği geçerli bir tahliye taahhüdü de ayrı bir yoldur; ancak geçerlilik koşulları sıkıdır ve belgenin bir avukatça incelenmesi gerekir.

Kiracının hakları nelerdir?

Kiracı, sözleşme süresince kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullanma hakkına sahiptir ve ev satıldığında bu hak yeni malike karşı da devam eder. Konut kiralarında belirli süreli sözleşmeler, kiracı süre bitiminden önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla uzar. Bu nedenle yeni malik, tahliye isterken kiracının haklarını gözetmek ve kanunda sayılan tahliye nedenlerinden birine dayanmak zorundadır. İyi niyetli bir iletişim, çoğu zaman mahkeme sürecinden daha hızlı ve daha az masraflı bir çözüm sağlar.

Satış sözleşmesine neler yazılmalı?

Kiracılı bir evin satışında taraflar arasındaki özel anlaşmaları yazılı hale getirmek önemlidir: depozitonun devri, satış tarihine kadar ödenmemiş kira ve aidat borçlarının kime ait olduğu, satışın kiracıya kim tarafından ve nasıl bildirileceği, varsa tahliye taahhüdünün aslının teslimi. Bu maddeler tapu işleminden önce bir ön sözleşme ya da protokolle netleştirilebilir; metni bir avukata kontrol ettirmek sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları azaltır.

Kiracılı evde pazarlık nasıl yapılır?

Kiracılı evlerde satış görüşmesi, boş evlere göre farklı başlıklar içerir. Evi içeriden görmenin zorluğu, tahliye belirsizliği ve depozito devri gibi konular pazarlıkta dikkate alınır. Mevcut kira bedeli ve sözleşmenin kalan süresi ise evi kiracıyla devam ettirmeyi düşünenler için belirleyicidir. Hangi amaçla alırsanız alın, varılan anlaşmayı ve teslim koşullarını satış öncesinde yazılı hale getirin.

Kiracılı ev alırken kontrol listesi

Boş ya da sıfır teslimin avantajı nedir?

Evde hemen oturmak ya da evi hemen kendi düzeninize göre kullanmak istiyorsanız, boş veya sıfır teslim bir konut süreci belirgin biçimde sadeleştirir: tahliye belirsizliği, depozito devri ve kiracıyla yazışma gibi adımlar ortadan kalkar. Teslim günü evin durumu bir tutanakla kayıt altına alınır. Bu adımları konut teslim tutanağı ve hazır teslim daire alırken kontrol listesi rehberlerinde anlattık; ikinci el ile sıfır arasındaki farkları ise ikinci el mi, sıfır konut mu rehberinde karşılaştırdık.

Tapu aşamasında kısıtlamaların nasıl kontrol edileceğini tapuda şerh ve ipotek kontrolü, devir adımlarını tapu devri nasıl yapılır rehberinde bulabilirsiniz. Yalova'da hemen teslim edilebilecek daireleri Yalova'da satılık daireler sayfasında görebilirsiniz.