Tapuda Şerh, İpotek ve Haciz Kontrolü Nasıl Yapılır?

Bir konutun gerçek hikayesi ilanında değil, tapu kaydının 'takyidat' bölümünde yazar: ipotek, haciz, şerh ve beyanlar. Alım öncesi bu kaydı kontrol etmek dakikalar sürer; kontrol edilmediğinde ise yılları alabilecek sorunlar devralınır. Bu rehber, sıradan bir alıcının takyidat kontrolünü kendi başına nasıl yapacağını adım adım anlatır.

Takyidat nedir, neler görünür?

Takyidat; taşınmazın üzerindeki hak ve kısıtlamaların toplu dökümüdür. En sık karşılaşılanlar: banka ipoteği (kredi borcu), haciz (icra takibi), satış vaadi şerhi (bir başkasına satış taahhüdü), aile konutu şerhi (eş rızası gerekliliği) ve kamulaştırma/İmar uygulaması beyanlarıdır. Her biri farklı bir sonuç doğurur; örneğin satış vaadi şerhi olan bir konutu almak, başkasının hakkını devralmak demektir.

Kontrolü nereden yaparsınız?

Üç pratik kanal vardır. Birincisi e-Devlet'teki tapu sorgulama hizmetleri: malik kendi taşınmazının kaydını anında görür; alıcı olarak satıcıdan bu ekranı birlikte açmasını istemek en hızlı yoldur. İkincisi, tapu müdürlüğünden alınan güncel takyidat yazısıdır; resmi işlemler için referans budur. Üçüncüsü, kredili alımlarda zaten devreye giren ekspertiz sürecidir — raporun tapu bölümü takyidatı özetler; bu bölümü nasıl okuyacağınızı ekspertiz raporu rehberinde anlattık.

Kayıtta bir şey çıkarsa ne yapmalı?

Her kayıt alımı iptal ettirmez; doğru soru 'devirden önce kalkacak mı' sorusudur. Banka ipoteği en yaygın durumdur: satış bedelinin bir kısmıyla kredi kapatılır ve ipotek fekki (kaldırma yazısı) aynı gün tapuya iletilir — işlemler tek seansta bağlanabilir. Haciz kayıtlarında borcun kapatılıp kaydın silindiğini tapudan teyit etmeden ödeme yapılmamalıdır. Aile konutu şerhinde eşin imzası şarttır. Kural basittir: her vaadi, tapu ekranındaki silinmiş kayıtla doğrulayın; söz değil, kütük esastır.

Yeni projelerde durum

Kurumsal projelerde bağımsız bölümlerin kaydı genellikle temizdir; proje finansmanına bağlı toplu ipotek varsa, satışta bağımsız bölümün ipotekten arındırılarak devri sözleşmeye yazılır. Kendi arsasında üreten geliştiricilerde bu tablo daha da sadedir — arsa sahibi firmadan konut almanın avantajları yazısında bu farkı işlemiştik. Beyttürk projelerinde — örneğin Summer House ve Lake City — tapu kayıtları satış ofisinde alıcıyla birlikte sorgulanır; şeffaflık sürecin doğal parçasıdır.

• Takyidat = ipotek + haciz + şerh + beyanların dökümü.
• e-Devlet ekranını satıcıyla birlikte açın; resmi yazıyı tapudan alın.
• İpotek → aynı seansta fek; haciz → silinme teyidi olmadan ödeme yok.
• Aile konutu şerhi → eş imzası şart.

Gerçek hayattan üç senaryo

Senaryo bir: beğendiğiniz dairenin kaydında banka ipoteği çıktı. Panik gerekmez — satıcının kredi bakiyesi bankadan yazıyla alınır, satış bedelinin o kısmı doğrudan bankaya ödenir, banka fek yazısını tapuya iletir ve devir aynı seansta tamamlanır. Burada tek kural sıralamadır: önce fek, sonra kalan ödeme. Senaryo iki: kayıtta eski bir haciz görünüyor, satıcı 'ödedim' diyor. Doğrulama basittir: silinmişse kütükte görünmez; hâlâ görünüyorsa ödeme sözle değil, icra dosyasının kapanış belgesiyle kanıtlanmalıdır.

Senaryo üç: aile konutu şerhi olan bir daire, yalnızca malikin imzasıyla satılmak isteniyor. Bu satış, eşin rızası olmadan tamamlanamaz; rıza noter onaylı olmalı ve işlem dosyasına girmelidir. Benzer biçimde vekaletle yapılan satışlarda vekaletin kapsamını ve tarihini okumak gerekir: 'genel vekalet' her işlemi kapsamayabilir, eski tarihli vekalet azledilmiş olabilir. Şüphe varsa, vekalet veren kişiyle görüntülü teyit artık yaygın ve makul bir pratiktir.

Bu senaryoların ortak dersi şudur: tapu sorunlarının neredeyse tamamı çözülebilir — yeter ki ödeme, çözümden önce değil sonra yapılsın. Alıcının tek gerçek gücü, henüz ödenmemiş paradır; o güç doğru sırayla kullanıldığında en karışık kayıt bile güvenli bir devire dönüşür.

Tapu kütüğü, emlak dünyasının tek yalan söylemeyen belgesidir; okumayı bilene her şeyi anlatır.