Riskli Yapı ve Kentsel Dönüşüm Sürecinde Ne Yapmalı?

Kısa yanıt: Binanızın riskli olup olmadığını öğrenmek için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca lisanslandırılmış bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırabilirsiniz. Süreç 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre işler. Hangi yapıların ve alanların sürece alındığı e-Devlet, belediye ve Bakanlık kayıtlarından sorgulanır; hazır bir mahalle listesine güvenilmemelidir.

17 Ağustos 1999 Marmara Depremi'nden bu yana eski yapı stokunun yenilenmesi, Marmara Bölgesi'nde en çok konuşulan konulardan biri oldu. Marmara'nın tamamı Kuzey Anadolu Fayı'nın etkisindedir; bu nedenle yaşadığınız binanın durumunu belgeyle bilmek önemlidir. Bu rehber, riskli yapı tespitinden kentsel dönüşüm kararına kadar süreci ve maliklerin haklarını genel hatlarıyla anlatıyor.

Kentsel dönüşüm bölgeleri nereler?

Kentsel dönüşüm iki farklı yoldan başlar: tek tek binaların riskli yapı olarak tespit edilmesiyle ya da bir alanın riskli alan ilan edilmesiyle. Bu nedenle 'kentsel dönüşüm bölgeleri' tek bir listeden ibaret değildir; bir binanın ya da alanın durumu ada ve parsel bazında sorgulanır. Riskli alan ve rezerv yapı alanı kararları Resmî Gazete'de yayımlanır; bina bazındaki tespitler ise e-Devlet'teki riskli yapı sorgulama hizmetinden ve ilgili belediyeden öğrenilebilir.

İstanbul kentsel dönüşüm alanları nasıl öğrenilir?

İstanbul için de yöntem aynıdır: güncel ve resmi bilgi Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü'nden, ilçe belediyelerinden ve e-Devlet sorgusundan alınır. İnternette dolaşan mahalle listeleri güncel olmayabilir ve tek bir binanın durumunu göstermez. Kendi binanız için en doğru adım, ada ve parsel bilgisiyle sorgu yapmak ve gerekirse belediyenin kentsel dönüşüm birimine başvurmaktır.

Riskli yapı tespiti yapılan mahalleler nasıl sorgulanır?

Riskli yapı tespitleri mahalle değil yapı bazında yapılır ve kesinleştiğinde tapu kaydının beyanlar hanesine işlenir. Bu nedenle bir mahallede tespit yapılmış olması, o mahalledeki tüm binaların riskli olduğu anlamına gelmez; tersi de doğrudur. Satın almayı düşündüğünüz bir dairenin tapu kaydında riskli yapı belirtmesi olup olmadığını tapuda şerh ve ipotek kontrolü rehberindeki adımlarla kontrol edebilirsiniz.

Riskli yapı tespiti nasıl yaptırılır?

Tespit masrafı genel olarak başvuran malik tarafından karşılanır. Süreler ve belge listesi mevzuat değişikliklerine göre güncellenebildiği için başvuru öncesinde il müdürlüğünden teyit edin.

Maliklerin ve kiracıların hakları neler?

6306 sayılı Kanun, riskli yapılarda maliklere ve kiracılara bazı destekler öngörür. Tahliye edilen konutun maliki ya da kiracısı için belirli koşullarda kira yardımı, yeniden yapım için kredi faiz desteği ve bazı harç ile vergi muafiyetleri bu desteklerin başında gelir. Yeniden yapım kararı maliklerin kanunda öngörülen çoğunluğuyla alınır; karara katılmayanların payları için kanunda ayrı bir usul vardır. Haklarınız yapının durumuna ve kararın içeriğine göre değiştiğinden, sözleşme imzalamadan önce bir avukata danışmanız önerilir.

Riskli olabilecek bir binada oturanlar ilk olarak ne yapmalı?

Binanızın riskli olabileceğinden şüpheleniyorsanız ilk adım, kat malikleriyle birlikte bina hakkında bilgi toplamaktır: yapı ruhsatının tarihi, varsa mimari ve statik projeler, yapı denetim kaydı ve yapı kullanma izni. Ardından lisanslı kuruluşlardan teklif alarak tespit başvurusu yapılabilir. Sonuç beklenirken DASK poliçesinin güncel olduğundan emin olun ve AFAD'ın afet hazırlık önerilerine göre bir aile afet planı hazırlayın. Dönüşüm kararı çıkarsa, sözleşme görüşmelerine bir avukat ve bir mühendisle birlikte katılmak haklarınızı korumanın en etkili yoludur.

Müteahhitle sözleşme yaparken nelere dikkat edilmeli?

• Firmanın geçmiş teslimleri ve çalıştığı yapı denetim kuruluşu.
• Yeni projenin ruhsat eki mimari ve statik projeleri; TBDY 2018'e uygunluk.
• Zemin etüdü raporu ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu kapsamındaki denetim bilgileri.
• Paylaşım oranı, yeni dairenin konumu ve büyüklüğü, yazılı olarak.
• Teslim tarihi, gecikme cezası ve kira yardımının kime ödeneceği.
• Yapı kullanma izni (iskan) alınmadan teslim yapılmaması.

Dönüşüm beklerken İstanbul dışında yeni konut mantıklı mı?

Dönüşüm süreci uzayabilir; bu dönemde bazı aileler İstanbul dışında, yeni ve belgeleri tam bir konuta geçmeyi değerlendirir. Böyle bir kararda bakılacak belgeler aynıdır: yapı ruhsatının tarihi (1 Ocak 2019 sonrası ruhsatlarda TBDY 2018 zorunludur), zemin etüdü raporu, yapı denetim bilgisi ve yapı kullanma izni. Konutlar için resmi bir deprem sertifikası yoktur; bu belgeler birlikte okunmalıdır. Ek olarak AFAD'ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası'na bakmak ve zorunlu deprem sigortasını (DASK) yaptırmak gerekir. Ayrıntılar için Yalova'da sıfır konut alırken deprem kriterleri ve İstanbul'a yakın yerlerde deprem gerçeği rehberlerine bakabilirsiniz.

Taşınma kararını planlamak için İstanbul'dan Yalova'ya taşınmak rehberine, Yalova'da satıştaki daireler için Yalova'da satılık daireler sayfasına bakabilirsiniz.