Yalova'da Sıfır Konut Alırken Deprem Kriterleri
Beytturk İnşaat Uzman Ekibi — Yalova ve Orhangazi'de 2013'ten bu yana konut geliştiren Beytturk İnşaat'ın uzman ekibi tarafından hazırlanmıştır.
Kısa yanıt: Yalova'da sıfır konut alırken deprem açısından beş belgeye bakılır: yapı ruhsatının tarihi (1 Ocak 2019 ve sonrası ruhsatlarda TBDY 2018 zorunludur), zemin etüdü raporu, 4708 sayılı Kanun kapsamındaki yapı denetim bilgisi, yapı kullanma izni (iskan) ve tapu kaydı. Genel güvence ifadeleri yerine bu belgeleri isteyin; konutlar için resmi bir deprem sertifikası yoktur.
Yalova, 17 Ağustos 1999 depreminden ağır biçimde etkilenen iller arasındaydı ve Marmara Bölgesi'nin tamamı gibi Kuzey Anadolu Fayı'nın etkisindedir. Bu gerçek, bölgede sıfır konut alırken sorulacak soruları netleştirir. Aşağıdaki başlıklar, ilanlarda en sık karşılaşılan ifadeleri hangi belgeyle doğrulayabileceğinizi gösteriyor.
Depreme dayanıklı sıfır konut projeleri hangileri?
Hiçbir projeyi yalnızca adına bakarak bu şekilde etiketlemek doğru olmaz; bir binanın deprem davranışını belgeleri gösterir. Bir sıfır konut projesini değerlendirirken ruhsat tarihine, zemin etüdüne, yapı denetim kuruluşuna ve yapı kullanma iznine bakın. Bu belgeler, projenin hangi kurallara göre tasarlandığını ve kimin denetlediğini ortaya koyar.
Yeni deprem yönetmeliğine uygun projeler hangileri?
Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018), 1 Ocak 2019'dan itibaren alınan yapı ruhsatlarında uygulanır. Bu nedenle bir projenin yeni yönetmeliğe tabi olup olmadığını anlamanın en net yolu, yapı ruhsatının tarihini öğrenmektir. Ruhsat tarihi satıcıdan, belediyenin imar arşivinden ya da yapı denetim kuruluşundan öğrenilebilir.
2018 yönetmeliği sonrası yapılan evler nerede?
Bu evler belirli bir semtte toplanmaz; ruhsatını 1 Ocak 2019 ve sonrasında almış her yeni yapı bu kapsamdadır. Aradığınız bölgedeki sıfır projeleri listeleyin ve her biri için ruhsat tarihini sorun. Yalova'daki satıştaki projelerimizi Yalova'da satılık daireler sayfasında bulabilirsiniz; her proje için ruhsat bilgisini satış ofisinden belgeyle isteyebilirsiniz.
Yeni yönetmeliğe göre yapılmış konutlar nasıl anlaşılır?
Yeni yönetmeliğe göre yapılmış bir konutu belgeler üzerinden anlarsınız. Aşağıdaki tablo, hangi belgenin neyi gösterdiğini özetliyor:
| Belge | Ne gösterir? | Nasıl istenir? |
|---|---|---|
| Yapı ruhsatı | Ruhsat tarihi; 1 Ocak 2019 ve sonrası ise TBDY 2018 kapsamı | Satıcıdan kopya, belediye imar arşivi |
| Zemin etüdü raporu | Zemin sınıfı, yeraltı suyu, sıvılaşma değerlendirmesi | Ruhsat ekidir; satıcıdan ya da belediyeden |
| Yapı denetim bilgisi | 4708 sayılı Kanun kapsamında denetimi yapan kuruluş | Ruhsat üzerinde yer alır |
| Yapı kullanma izni (iskan) | Yapının projesine uygun tamamlandığı | Belediye; teslim edilmiş projelerde satıcı |
| Tapu kaydı | Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi; şerh ve beyanlar | e-Devlet ya da tapu müdürlüğü |
Projeden alımda yapı kullanma izni henüz yoktur; bu durumda ruhsat, zemin etüdü ve yapı denetim bilgisi öne çıkar. Tamamlanmış bir projede ise iskanın alınmış olması ve tapunun kat mülkiyetine geçmesi beklenir. İki tapu türünün farkını kat irtifakı ve kat mülkiyeti rehberimizde anlattık.
Deprem sertifikalı evler var mı?
Konutlar için resmi bir deprem sertifikası yoktur. İlanlarda bu tür bir ifade görürseniz hangi belgeye dayandığını sorun. Bazı mühendislik firmaları mevcut binalar için performans değerlendirmesi hazırlayabilir; ancak bu, resmi bir sertifika değil, o firmanın mühendislik görüşüdür. Sıfır konutta güvence, ruhsat sürecindeki resmi belgelerden ve denetimden gelir.
Deprem güvenliği olan yeni projeler nerede?
"Deprem güvenliği" bir semt özelliği değil, bir binanın belgelerle kanıtlanan niteliğidir. Yeni bir projeyi değerlendirirken şu kontrol listesini kullanabilirsiniz:
- Yapı ruhsatının tarihi ve kopyası
- Zemin etüdü raporu (ruhsat eki)
- Yapı denetim kuruluşunun adı ve denetim süreci
- Projenin statik hesaplarını kimin hazırladığı
- Teslim edilmiş projelerde yapı kullanma izni
- Firmanın daha önce tamamlayıp teslim ettiği projeler
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
Satın alırken satış ofisine hangi sorular sorulur?
Belgeleri istemenin en kolay yolu, soruları önceden yazılı hazırlamaktır. Aşağıdaki sorular, sıfır bir konutun deprem açısından nasıl tasarlandığını ve denetlendiğini anlamanızı sağlar. Yanıtları sözlü değil, belge kopyasıyla almaya özen gösterin.
- Yapı ruhsatı hangi tarihte alındı? Kopyasını alabilir miyim?
- Zemin etüdü raporunda zemin sınıfı ve sıvılaşma değerlendirmesi ne diyor?
- Yapı denetim kuruluşu hangisi? Denetim raporlarına nasıl ulaşabilirim?
- Statik projeyi hangi mühendislik bürosu hazırladı?
- Yapı kullanma izni ne zaman bekleniyor ya da alındı mı?
- Tapu şu anda kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?
Projeden alımda bu belgelerin bir kısmı henüz oluşmamış olabilir; örneğin yapı kullanma izni bina tamamlandığında alınır. Bu durumda sözleşmede teslim tarihinin ve iskan sonrası kat mülkiyetine geçiş yükümlülüğünün yazılı olmasını isteyin. Hazır teslim bir dairede ise belgelerin tamamının bir arada bulunması beklenir; bu, uzaktan ya da hızlı karar vermesi gereken alıcılar için önemli bir kolaylıktır.
Beytturk'un Koru'daki satıştaki projesi Summer House için ruhsat tarihi, zemin etüdü raporu ve yapı denetim bilgisini satış ofisinden belgeyle isteyebilirsiniz. Genel çerçeveyi İstanbul'a yakın yerlerde deprem gerçeği rehberinde, firma geçmişinin neden önemli olduğunu inşaat firması seçerken teslim geçmişi yazısında, tapu kontrolünü ise tapuda şerh, ipotek ve haciz kontrolü rehberinde bulabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Depreme dayanıklı sıfır konut projeleri hangileri?
Bir projeyi adına bakarak bu şekilde etiketlemek doğru değildir. Ruhsat tarihi, zemin etüdü raporu, yapı denetim bilgisi ve yapı kullanma izni gibi belgeler projenin hangi kurallara göre yapıldığını gösterir.
Yeni deprem yönetmeliğine uygun projeler hangileri?
1 Ocak 2019 ve sonrasında yapı ruhsatı alan projeler Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne (TBDY 2018) tabidir. Ruhsat tarihini satıcıdan ya da belediyeden öğrenebilirsiniz.
2018 yönetmeliği sonrası yapılan evler nerede?
Belirli bir semtte toplanmazlar; ruhsatını 1 Ocak 2019 ve sonrasında almış her yeni yapı bu kapsamdadır. Her proje için ruhsat tarihini sorun.
Deprem sertifikalı evler var mı?
Konutlar için resmi bir deprem sertifikası yoktur. Güvence ruhsat, zemin etüdü, yapı denetimi ve yapı kullanma izni gibi resmi belgelerden gelir.
Yeni yönetmeliğe göre yapılmış konutlar nasıl anlaşılır?
Yapı ruhsatının tarihine bakılır; ayrıca zemin etüdü raporu, yapı denetim kuruluşu ve varsa yapı kullanma izni istenir.
Deprem güvenliği olan yeni projeler nerede?
Deprem güvenliği bir semt özelliği değil, belgelerle gösterilen bir bina niteliğidir. Ruhsat, zemin etüdü, yapı denetimi ve iskan belgelerini isteyin; firmanın teslim geçmişine bakın.
Projeden alırken yapı kullanma izni neden yok?
Yapı kullanma izni (iskan), bina tamamlandıktan ve belediye denetiminden geçtikten sonra alınır. Projeden alımda bu belge henüz oluşmamıştır; bu nedenle ruhsat, zemin etüdü ve yapı denetim bilgisi ile sözleşmedeki teslim ve kat mülkiyetine geçiş yükümlülüğü öne çıkar.
