Gurbetçiler İçin Konut KDV İstisnası: Şartlar, Belgeler ve Süreç

Kısa yanıt: KDV Kanunu'nun 13/i bendi, Türkiye'de yerleşik olmayanlara yapılan konut ve işyeri ilk teslimlerini belirli şartlarla KDV'den istisna tutar. Çalışma ya da oturma izniyle altı aydan uzun süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları bu kapsamda değerlendirilir. Bedelin döviz olarak Türkiye'ye getirildiğinin belgelenmesi, tapuya şerh ve bir yıl içinde elden çıkarmama şartları vardır.

Bu rehber istisnanın çerçevesini, doğrudan inşaat firmasından alımla ilişkisini ve hazırlanması gereken belgeleri anlatır. Oran vermez; KDV oranları ve istisnanın uygulama ayrıntıları mevzuatla değişebilir. Uygulamadaki güncel adımlar için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın rehberlerine bakın ve işlemden önce bir mali müşavire danışın. Satın alma sürecinin tamamı için yurt dışından Türkiye'de ev almak: gurbetçi rehberi yazısına bakabilirsiniz.

Konut KDV istisnası nedir?

Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 13. maddesinin (i) bendi, Türkiye'de yerleşik olmayan kişilere yapılan konut ya da işyeri teslimlerinde KDV uygulanmamasını düzenler. İstisna, konutun ilk tesliminde, yani daireyi inşa eden ve ilk kez satan firmadan yapılan alımda söz konusu olur. İkinci el bir daireyi başka bir kişiden aldığınızda bu bentten söz edilmez. Bu yüzden istisna, doğrudan inşaat firmasından alımla birebir ilişkilidir: satıcı firma faturayı istisna kapsamında düzenler ve süreci vergi dairesi nezdinde yürütür.

Kimler yararlanabilir?

• Türkiye'de yerleşik olmayan gerçek kişiler.
• Çalışma ya da oturma izniyle altı aydan uzun süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları; kanun bu kişileri istisna bakımından Türkiye'de yerleşik saymaz.
• Mavi Kartlılar için yerleşiklik durumuna göre değerlendirme yapılır; kendi durumunuzu mali müşavirinizle teyit edin.

Yurt dışında yaşadığınız süre, ikamet ya da çalışma izninizin türü ve Türkiye'deki adres kaydınız değerlendirmeyi etkileyebilir. Sınırda bir durumdaysanız, örneğin yakın zamanda yurt dışına taşındıysanız ya da Türkiye'ye dönüş hazırlığındaysanız, alımdan önce mutlaka danışın.

Hangi şartlar aranır?

• Konutun ilk teslimi olması: daire inşa eden firmadan ilk kez satın alınır.
• Bedelin döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi ve bunun belgelenmesi: banka transfer dekontları bu şartın temel kanıtıdır.
• Tapu kütüğüne istisnaya ilişkin şerh düşülmesi.
• Konutun teslimden itibaren bir yıl içinde elden çıkarılmaması; aksi hâlde istisna kaybedilir ve alınmayan vergi alıcıdan aranır. Mevzuat değişebilir.

Bedelin hangi aşamada ve hangi belgelerle Türkiye'ye getirilmiş sayılacağı, uygulama tebliğinde düzenlenir. Bu rehber tebliğ ayrıntısına girmez; GİB rehberine ve mali müşavirinize danışın. Dekontların nasıl hazırlanacağını yurt dışından ev ödemesi rehberinde anlattık.

Hangi belgeler hazırlanır?

Yabancı dilde düzenlenmiş belgeler için tercüme ya da onay istenebilir; hangi belgenin hangi biçimde isteneceğini satıcı firmadan ve mali müşavirinizden öğrenin. Belgelerin bir kopyasını, tapu işleminden sonra en az bir yıl boyunca kolayca ulaşabileceğiniz bir yerde saklayın.

Süreç nasıl ilerler?

• Alım öncesinde durumunuzu mali müşavirinizle değerlendirin ve satıcı firmaya istisnadan yararlanmak istediğinizi yazılı bildirin.
• Sözleşmede bedel ve para birimi açıkça yazılır; ödemeler döviz olarak, açıklamalı dekontla yapılır.
• Satıcı firma, istisna şartlarına ilişkin belgeleri toplar ve faturayı buna göre düzenler.
• Tapu devri sırasında istisnaya ilişkin şerh tapu kütüğüne işlenir.
• Satıcı firma, istisna kapsamındaki teslimi vergi dairesine beyan eder; iade ya da mahsup gibi işlemler satıcı tarafında yürür.

Sıralamanın ayrıntıları ve belge biçimleri uygulamada değişebilir. Sözleşmedeki masraf ve vergi maddelerinin nasıl yazılacağını satış sözleşmesi kontrol listesi rehberinde, genel masraf kalemlerini konut alımında KDV, harç ve masraflar rehberinde bulabilirsiniz.

Bir yıl kuralı neden önemlidir?

Kanun, istisnadan yararlanarak alınan konutun teslimden itibaren bir yıl içinde elden çıkarılması hâlinde istisnanın kaybedileceğini düzenler; bu durumda alınmayan vergi alıcıdan aranır. Konutu kısa süre içinde satmayı ya da devretmeyi düşünüyorsanız bu kuralı alım kararından önce hesaba katın. Kiraya vermek elden çıkarma sayılmaz, ancak kira geliri ayrı bir vergi konusudur; kira tarafını yatırımlık daire vergi ve masrafları rehberinde anlattık. Mevzuat değişebilir; güncel süreyi GİB'den teyit edin.

Alımdan önce mali müşavire hangi sorular sorulur?

• Yurt dışında yaşadığım süre ve izin türüm, istisna bakımından yerleşik sayılmamam için yeterli mi?
• Bedeli hangi aşamada ve hangi hesap üzerinden döviz olarak getirmem gerekir; iki adımlı transfer belgeyi etkiler mi?
• Satıcı firmaya hangi belgeleri, hangi biçimde (tercümeli, onaylı) sunmalıyım?
• Konutu ileride satmayı ya da devretmeyi düşünürsem bir yıl kuralı ve diğer vergiler beni nasıl etkiler?

İstisna doğrudan firmadan alım kararını nasıl etkiler?

İstisna yalnızca ilk teslimde söz konusu olduğundan, bu çerçeveden yararlanmak isteyen biri daireyi doğrudan inşaat firmasından alır. Hazır teslim ya da topraktan alımda tapunun kimden ve ne zaman alınacağını doğrudan inşaat firmasından ev almak rehberinde anlattık. İstisna kararı alım kararını tek başına belirlememelidir; daire, konum ve belgeler kendi başına değerlendirilmelidir. Belge kontrolü için dolandırılmamak için 12 kontrol rehberine bakabilirsiniz.

Beytturk'te bu adım nasıl işliyor?

İstisnadan yararlanmak istiyorsanız bunu satış görüşmesinin başında yazılı olarak belirtin. Aşağıdaki maddeler sitemizde yayımlanan ve firmamızca onaylanan bilgilere dayanır; güncel durumu satış ofisimizden yazılı olarak teyit edin.

Güvenli alım rehberlerinde başka neler var?

• Yurt dışından ev alırken dolandırılmamak için 12 kontrol
• İnşaat firmasının güvenilirliği nasıl araştırılır?
• Doğrudan inşaat firmasından ev almak: tapu kimden, ne zaman alınır?
• Topraktan ev alırken 10 güvence sorusu
• İnşaat firmasından ev alırken satış sözleşmesi kontrol listesi
• Yurt dışından ev ödemesi ve güvenli para transferi
• Yurt dışındayken e-Devlet ile tapu, şerh ve iskân doğrulama
• Binanın deprem yönetmeliğine uygunluğu nasıl doğrulanır?
• Yurt dışı noterinden vekâletname: apostil ve tercüme

Sürecin tamamı için yurt dışından Türkiye'de ev almak: gurbetçi rehberi yazısına bakabilirsiniz; tüm rehberler Gurbetçi Rehberi kategorisinde.